7月28日，戴玉祥产业咨询公司针对新加坡市区重建局 (URA)所发布的2023年第二季度报告做出解析。
住宅市场
2023年第二季度，市场共推出2374个新单位。在销售方面，新私宅销量第二季度环比增长69%，达2127个单位，延续了2023年第一季度82%的环比增长。
戴玉祥产业研究和咨询总监蓝振文指出，第二季度的私宅市场能有如此亮眼的表现，主要得益于其他中央区（RCR）新推出项目的销售强劲，例如青麓尚居(The Reserve Residences)、莉丰嘉园(Tembusu Grand)、博盛苑(Blossoms by the park)、双悦园(The Continuum)等。
在第二季度的新私宅销售中，小户型单位占多数。其中，面积小于700平方英尺的私宅单位售出比例连续第二个季度上涨，从2022年第四季度的27%和2023年第一季度的33%增至2023年第二季度的39%。蓝振文指出，这是因为买家需要考虑房产的可负担性。第二季度所售出的新私宅价格介于150万至200万新元之间，这个价位卖出的私宅销量也占整体新私宅销量的36.5%。
楼花转售（sub-sale）销量连续两个季度上涨，至285个单位。值得一提的是，这是十年以来的最高水平，并连续第三个季度占据总私宅销量的5%以上。考虑到房价的涨幅以及相对健康的劳动力市场，蓝振文推测，楼花转售的增加是因为房主出于利润考虑，而非被迫出售房屋。
在转售私宅方面，第二季度的销量相较上一季度增加了13.8%，至3261个单位，这也是自2022年第一季度以来的首次增长，与上一季度1.1%的环比下降形成鲜明对比。该涨幅主要得益于中央区以外(OCR)的表现。在紧缩的融资环境下，购房者更青睐负担压力较小的大众化私宅。
外籍买家需求
额外买方印花税增至60%确实抑制了外籍买家的需求。2023年第二季度，外籍买家对于非有地住宅的需求下降了两成，从上一季度的260个减少至204个。另外，非有地住宅的外籍买家购房比例也从第一季度的6.9%下降至第二季度的4.1%。自2022年第三季度以来，美国籍购房人数再次超过中国大陆购房人数，占新加坡外籍购房者中的27.9%，也是最高比例。蓝振文认为，这是因为美国籍公民在以个人名义购买新加坡房产时享受与新加坡公民同等的待遇，比如缴付同等比例的买方印花税。中国大陆买家在新加坡所购买的单位从2023年第一季度的98个减少至第二季度的52个。
房价
2023年第二季度，房产价格首次自2020年第一季度以来环比下降0.2%。这主要是因为非有地住宅市场0.6%的环比下降。其中，其他中央区（RCR）的价格差异尤为显著，环比下降了2.5%。由于这个季度共有四个项目推出（青麓尚居(The Reserve Residences)、莉丰嘉园(Tembusu Grand)、博盛苑(Blossoms by the park)、双悦园(The Continuum)），开发商在销售时可能会制定更有竞争力的价格。
竣工项目和租赁市场
在2023年第二季度中，项目竣工的速度加快，共建成了4401个单位，比2023年第一季度的2965个单位增加了约48%。该季度竣工的主要项目包括共1472个单位的Riverfront Residences、共1052个单位的Affinity At Serangoon，以及共667个单位的桦丽居(The Woodleigh Residences)。随着竣工项目的增加，私宅的空置率在第二季度也上升了0.3个百分点，达到6.3%，这是近两年来的最高水平。根据预计，2023年下半年将有共12000个单位推出，而2024年将有约9000个单位推出。
蓝振文指出，由于经济前景疲软，加上生活成本压力，租房者的租赁预算可能会减少，导致租赁市场进一步趋缓。他也推测，今年租金可能增长5%至10%。
展望
展望未来，房地产市场总体将保持稳定，这主要得益于相对稳定的劳动力市场和持续的工资增长，从而带动强劲需求。下半年更多项目的推出也将支持新私宅的销售。据蓝振文预计，2023年的私宅销售量将达到约7000-8000个单位，高于2022年的7099套。在宏观经济因素和融资条件收紧的背景下，他也预计，转售市场的销售量将在2023年减少至8000-10000个单位，少于2022年的14791个。总体而言，他预计2023年房地产价格将上涨3-5%。
办公室
价格
在价格方面，中央地区的办公室空间售价相比上一季度保持不变，2023 年第二季度环比上涨 1.0%。劳动力的回归强化了工作场所的功能性。蓝振文预计，外国高净值个人和家族企业对分层地契办公室空间的兴趣会持续增加。
此外，由于最有关部门修改了对住宅房地产法令（Residential Property Act），
人们会越来越关注分层地契的办公室空间，尤其是外国高净值个人和家族企业人群，因为这些资产不需要外国购买者获得商业或住宅区的购房批准。
需求
办公室的出租需求连续第五个季度保持增长。其中中央商务区的净吸纳量最高（+33,000平方米），是自2020年第一季度以来的最高水平。
中央区以外的办公室空间在2023年第二季度取得16,000平方米的净吸纳量，扭转了上一季度 2,000 平方米的收缩趋势。由于目前充满挑战的商业环境和混合办公的趋势，一些企业选择了分散的办公地点来分担其租赁成本。戴玉祥产业咨询公司分析，中央商务区甲级办公室的整体出租率保持在95.3%，而在中央商务区的所有级别办公室中，整体出租率为89.0%。
尽管整体需求有所增长，但2023年第二季度中央地区的办公室租金增长率比起2023年第一季度的5.1%，环比下降至2.3%。然而，边缘地区的租金增长率较高，是因为该地区的空间租金水平较为合理。
展望
蓝振文认为，未来经济环境的不确定，会导致一些企业暂时不会扩大办公面积，大多数企业倾向于选择续租，以作为一种安全的现状措施。
蓝振文表示，未来随着更多跨国公司和家族办公室的涌入，办公室的需求量会越来越大。企业会继续提高效率和成本管理，调整合适的办公空间，并实施混合工作制度。还有一些行业因为更倾向于小面积的办公空间，采取了离岸招聘的方式，例如会计行业。
蓝振文认为，办公室的供应压力可能会在IOI Central Boulevard Towers竣工后得到缓解，2024年预计会有超过16,8万平方米的建筑项目竣工，例如：Keppel South Central、Labrador Tower等。然而，鉴于供应相对紧张和整体市场的谨慎情绪，戴玉祥产业咨询公司对中央商务区的高档办公室租金2023年的增长预测已从1-3%修正为0.3-0.5%。
零售空间
需求
2023 年第二季度，零售空间整体净吸纳量为 27000 平方米，扭转了上一季度减少7000 平方米的疲软局面。
本季度所有细分市场的需求普遍回升，除了市中心的需求减少了3000 平方米。但是在游客人数持续增加的推动下，乌节路和史各士路(Orchard/Scotts Road)的一楼主要零售空间预计将以4%至5%的增幅，带动今年整体涨势。
2023年第二季度，新入驻新加坡市场的商家也不断为本地零售环境带动需求，例如入驻莱佛士城购物中心的Sun and Sand Sports，以及亚立狮钻石、冠蓝狮、法国欧珑这些国际奢侈品牌。市场还迎来了新的餐饮公司，如美仕唐纳滋、瑞幸咖啡、坚宝果汁和Chaffic Bubble Tea等。
供应
该季度竣工的零售空间项目包括桦丽商城（总建筑面积12400平方米）和位于卡斯加登路38号的精品酒店The Singapore Edition（总建筑面积4000平方米）。
售价和租金
在2023年第二季度，中央区零售空间的售价和租金环比上涨0.3%，这是继五个季度下滑之后的首次逆转。蓝振文预计，随着旅游业的复苏和旅游经济发展轨迹更加明确，中央区零售业租金将在2023年底见底。
零售业依然充满挑战，零售额同比增速从 2023 年第一季度的 4.7% 放缓至 2023 年 5 月的 1.8% ，这主要因为经济放缓、通货膨胀加大以及更多居民选择出境旅游，导致本地消费减少。
蓝振文预计，因为在F1大奖赛、高规格演唱会、新零售娱乐场所开业等一系列活动的推动下，旅游业复苏，而且中国大陆游客的强势回流，加上消费税即将再次上涨前的购买潮，将进一步推动零售支出增长。蓝振文预测，未来几个月本地消费将逐渐增长。
至于其他零售地产领域，蓝振文认为 2023 年优质零售空间租金可能增长1%至3%。